На протяжении 2000—2012 годов, когда шло проедание нефтедолларов, под сурдинку «вставания с колен» и возрождения суверенитета, строительство входило в число наиболее динамично развивающихся секторов российской экономики. Средние темпы его роста (8—9,5%) заметно превосходили темпы развития всей экономики России.
Только за последние 11 лет общая площадь ежегодно вводимых в эксплуатацию жилых помещений увеличилась более чем в 2 раза — с 30,3 миллиона квадратных метров в 2000 году до 62,3 миллиона по итогам 2011-го. Был зафиксирован практически двукратный рост количества построенных квартир — с 373 тысяч до 786.
Из позитивных моментов также стоит отметить увеличение площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя, — с 13,4 квадратного метра в 1990 году до 19,2 в 2000-м и 22,6 квадратного метра по итогам 2010 года. Однако до сих пор средняя обеспеченность российских граждан жильём в 2,5 раза ниже среднеевропейского показателя (50—55 квадратных метров) и в 3 раза ниже уровня США, где данный показатель составляет 65—70 квадратных метров.
Купить квартиру?
Принимая во внимание тот факт, что 60% населения с доходами ниже 15 тысяч рублей в месяц как не могли, так по-прежнему и не могут позволить себе купить квартиру, рост средней обеспеченности семьи квадратными метрами обусловлен улучшением жилищных условий узким кругом 15—20% наиболее состоятельных граждан России.
Другими словами, увеличение объёмов строительства жилья сопровождается качественной деградацией рынка недвижимости. Львиная доля жилья строится не для решения квартирного вопроса подавляющей части населения России, а с целью удовлетворения инвестиционного спроса наиболее богатых граждан.
Также за последние 20 лет зафиксировано увеличение средней площади жилой квартиры с 46,6 квадратного метра в 1990 году до 49,1 в 2000-м и 52,9 — в 2010-м. Однако даже с учётом средней численности домашних хозяйств по данному показателю Россия в 2,5—3 раза отстаёт от ЕС и США.
Пузырь сдулся
На протяжении 2000—2011 годов средние темпы роста строительного сектора на 15—20% превосходили прирост всей экономики России. В результате вклад строительства в ВВП подскочил с 5,7% в начале 2000-х годов до 6,6% по итогам 2011 года. Оно вошло в число крупнейших секторов российской экономики, опередив сухопутный транспорт (4,6% ВВП), сельское хозяйство (3,9%), финансовый сектор (3,7%), производство кокса и нефтепродуктов (3,4%), производство продуктов питания (2,3%), а также металлургическое производство (2,2%). При этом по своим масштабам строительный сектор лишь немногим уступает оптово-розничной торговле (10,9%), добыче нефти и газа (8,5%) и транспортному сектору (6,8%).
Помимо этого на протяжении 2000—2008 годов наблюдался ускоренный рост капитальных затрат в развитие строительной индустрии. Это стало прямым следствием повышенного интереса к данному сектору той части населения России, которая рассматривает жилую недвижимость как объект инвестиций. Если размер реальных совокупных капитальных вложений в российскую экономику за период «тучных» лет увеличился в 1,74 раза, то инвестиции в строительный бизнес подскочили в 2,2 раза.
Однако последовавший в разгар кризиса 2008—2009 годов многократный спад производственной активности в строительстве на фоне обвального снижения притока нефтедолларов спровоцировал сдувание пузыря в данном секторе. Даже по прошествии трёх лет объём капитальных вложений был ниже отметок 2008 года на 30%.
Барьеры для инвестиций
В настоящий момент сохраняется достаточно сильный разрыв между удельным весом строительного сектора в ВВП (6,6%) и в совокупном объёме капитальных вложений (3,1%), что свидетельствует о сохраняющейся высокой степени недоинвестированности отрасли. Однако приток инвестиций сдерживается целым рядом факторов — начиная от отсутствия значительного внутреннего платёжеспособного спроса на жилую недвижимость со стороны подавляющей части населения и заканчивая высокой стоимостью кредитных ресурсов и громоздким законодательством, мешающим вовлечению земельных участков в коммерческий оборот. На этом фоне не вызывает удивления тот факт, что за 2008—2011 годы строительная отрасль потеряла 257,9 тысячи рабочих мест.
Полуторакратное увеличение удельного веса одно- и двухкомнатных квартир (с 20% и 29% до 36% и 31% соответственно) и не менее масштабное снижение удельного веса трёх- и четырёхкомнатных квартир (с 34% и 17% до 21% и 12% соответственно) говорит об усилении двух взаимосвязанных тенденций. С одной стороны, при нынешних ценах за квадратный метр, превышающих среднюю заработную плату в двойном размере по стране, квартира становится недоступной роскошью для подавляющего числа российских граждан. Поэтому не стоит удивляться тому, что растёт спрос на однокомнатные квартиры.
А неимущих — тьма
В принципе непонятно, о каком развитии строительного сектора и росте доступности жилья может идти речь в условиях, когда, только по официальным данным Росстата, уровень оплаты труда 10% наименее обеспеченных слоёв населения в 16 раз ниже, чем у наиболее зажиточных граждан, а с учётом скрытых прибылей от предпринимательской деятельности и капитала, а также коррупционных и прочих не-учтённых доходов такой разрыв: 65—80 раз.
Высокая степень имущественной поляризации и концентрации доходов в руках узкой группы 10—15% наиболее состоятельной части общества позволяет этим людям приобрести квартиру при нынешних неподъёмных ценах за квадратный метр и запретительно высоких ставках по ипотечным кредитам.
Однако вместо обещанной борьбы с бедностью, вместо реальных действий против парализовавших российскую экономику произвола чиновников и беспредела монополистов, мы видим политическое «закручивание гаек», продолжение курса на проедание нефтедолларов и сохранение, по сути дела, регрессивной шкалы налогообложения. Бедные слои населения и средний класс оплачивают налоги и социальные сборы за олигархов, коррумпированных чиновников и финансовых спекулянтов.
«Прачечная» для чиновников
Из-за концентрации подавляющей части национального дохода в руках узкого круга сырьевых и инфраструктурных монополий, а также разного рода финансовых и торговых спекулянтов складывается ситуация, при которой недвижимость из объекта жизненно важной инфраструктуры превращается в инвестиционный актив. Судя по всему, этим фактором в значительной степени объясняется и повышенное внимание строителей к однокомнатным квартирам, которые в большинстве случаев приобретаются с целью материализации сбережений или последующей сдачи квартиры в аренду.
Ещё больше усугубляет ситуацию низкая доступность ипотеки, обусловленная высокими ставками по кредитам и величиной первоначального взноса.
Согласно данным Национального агентства финансовых исследований, 81% населения России не в силах улучшить свои жилищные условия даже с привлечением ипотечного кредитования. При этом 67% респондентов отметили, что основным сдерживающим фактором, который не позволяет приобрести новую квартиру, является крайне низкий уровень доходов. Ещё 29% отмечают высокую нестабильность своего заработка и неуверенность в том, что смогут осуществлять обслуживание ипотечного кредита на протяжении 15—20 лет.
В то же время около 30% населения отмечают острую необходимость в улучшении своих жилищных условий и приобретении нормального современного жилья. Этому способствует и приватизация ЖКХ, коммерциализация которого лишь узаконила произвол коммунальной мафии, а также стабильно возрастающую долю изношенного жилищного фонда.
Два полюса
Только по официальным данным Росстата, совокупная площадь аварийного жилья в России за 2000—2011 годы выросла с 9,5 до 20,5 миллиона квадратных метров, тогда как ещё в 1990 году она была 3,3 миллиона. Даже с учётом манипуляций с методологией классификации и учёта аварийного и ветхого жилья суммарная их доля в общем жилищном фонде подскочила с 1,3% в 1990 году до 2,4% в 2000-м и 3,1% по итогам 2011 года, составив соответственно 32,2, 65,6 и 99,4 миллиона квадратных метров.
По экспертным оценкам, уже сегодня доля аварийного и ветхого жилья превышает 30%, а в ряде регионов зашкаливает за 55%. С учётом того факта, что подавляющая часть возводившегося в последние 20 лет жилья была панельной, уже в 2020 году начнётся волна выбытия и разрушения этого жилья. Вкупе с обветшанием построенных в советское время объектов жилищной инфра-структуры это доведёт реальную долю изношенного жилья до 65—75%.
В условиях острого дефицита новых площадей под застройку (чиновники просто сидят на принадлежащих государству землях и не вовлекают их в коммерческий оборот), а также неадекватно низкого объёма строительства жилья (в 3—5 раз ниже необходимой для замещения нормы) и низкого платёжеспособного спроса удерживаемого в нищете населения, это рискует спровоцировать катастрофу.
Заоблачные ставки
Складывается устойчивое впечатление, что на протяжении последних 20 лет власти России целенаправленно и осознанно пытались снять с себя всякую ответственность перед обществом и переложить свои социальные обязательства на плечи рядовых граждан, в том числе и в вопросах поддержания в нормальном состоянии жилищного фонда. Удельный вес приватизированного жилья увеличился с 0,2% в 1990 году до 47% в 2000-м и 75% по итогам 2010 года, а совокупная площадь капитально отремонтированных жилых домов упала с 29,1 до 3,83 и 8,6 миллиона квадратных метров соответственно.
Однако по-прежнему основной проблемой и сдерживающим фактором для ускоренного развития строительного сектора остаётся низкий уровень жизни подавляющей части граждан и непозволительно высокие ставки по ипотечным кредитам. Они в 4—5 раз превышают ставки по ипотеке в США, еврозоне и Японии и в 2 раза — ставки в Китае, Бразилии и других развивающихся экономиках.
Именно этим обусловлен тот факт, что даже при росте объёма выданных ипотечных кредитов в 2011 году с 1,1 до 1,39 триллиона рублей и до 1,52 триллиона в апреле 2012 года на долю ипотечного кредитования приходится менее 8% суммарного кредитного портфеля банков и менее 2,8% ВВП. Для сравнения: в США, ЕС, Японии и ряде динамично развивающихся экономик доля ипотечного кредитования в кредитном портфеле может достигать 55—60%, а в ВВП превышать отметку в 80% (как в США).
По состоянию на июнь 2012 года официальная средняя ставка по ипотечным кредитам, которую приводит Банк России, составляет 12%, что существенно ниже 16,3% в начале 2006 года и 14,5% в первой половине 2010-го. Однако в действительности эффективная ставка по ипотечным кредитам для подавляющего большинства граждан, которые не могут позволить себе внести в качестве первоначального взноса более 50% от стоимости приобретаемой недвижимости, с учётом скрытых комиссий и сборов может достигать 15—20%. Отсюда и результат.
