На прошедшем недавно Петербургском международном экономическом форуме президент Путин объявил о продлении программы льготной ипотеки ещё на год, но с изменением условий. Разбираемся, как это будет работать и кто от этого выиграет, а кто проиграет.
Программа льготной ипотеки была введена как антикризисная мера весной прошлого года. При этом декларировались две цели — сделать жильё более доступным и поддержать застройщиков в сложных экономических условиях. Первая цель оказалась по большому счёту провалена: рост цен на жилую недвижимость, в значительной степени обу-словленный льготной ипотекой, по сути обнулил всю выгоду от этой программы для покупателей. Так, по данным Росстата, за год с начала действия программы (то есть за период со второго квартала 2020 года по первый квартал 2021-го) цены на новостройки в целом по России выросли на 17,6%, что существенно выше инфляции за указанный период (5,8%).
Некоторую выгоду получили только те покупатели, кто успел взять льготную ипотеку в первые несколько месяцев действия программы, пока цены ещё не выросли. Так что для этой немногочисленной группы людей льготная ипотека действительно сделала жильё более доступным. Но надо понимать, что это люди сравнительно обеспеченные, так называемый средний класс, а для большей части населения никакая льготная ипотека в принципе не может сделать жильё более доступным. Дело в том, что как минимум 40% населения не могут обслуживать ипотечный кредит даже при нулевой ставке. Эту цифру в декабре 2019 года приводил Виталий Мутко, бывший в то время вице-премьером, курирующим строительную отрасль. Сейчас вследствие кризиса таких людей стало заведомо ещё больше. Поэтому, даже если бы льготная ипотека не подстегнула рост цен на жильё, для большинства наших сограждан, причём наиболее нуждающихся, она всё равно была бы совершенно бесполезна.
Зато вторая цель программы — поддержать застройщиков — оказалась существенно перевыполненной: застройщики и девелоперы резко увеличили объёмы продаж и прибыль по сравнению с докризисным временем. Так, например, крупнейший российский девелопер — группа компаний «ПИК» — в 2020 году увеличил свою чистую прибыль почти вдвое (точнее, на 91,7%) по сравнению с 2019 годом; чистая прибыль компании составила 86,5 млрд рублей. А еще выгодоприобретателями от программы льготной ипотеки оказались банки: они заметно нарастили объёмы ипотечного кредитования, увеличив тем самым свои доходы.
Так что именно банкиры и застройщики лоббировали продление программы после 1 июля этого года, хотя острая фаза кризиса уже давно миновала и финансовое состояние застройщиков и девелоперов сейчас не вызывает никакого беспокойства: их выручка и прибыли сейчас на максимуме за несколько лет.
Итак, программа льготной ипотеки продлена ещё на год — до 1 июля 2022 года, но параметры её несколько изменятся. Во-первых, льготная ставка ипотеки увеличится с 6,5 до 7,0%. Во-вторых, уменьшится предельная сумма кредита — до 3 млн рублей независимо от региона; раньше было 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей — для остальных регионов. Рассмотрим подробнее, что означают эти изменения.
Увеличение процентной ставки по льготной ипотеке, казалось бы, ужесточает условия этой программы. Но на самом деле это не так: оно лишь компенсирует, да и то не полностью, ожидаемый рост инфляции и ключевой ставки Банка России. При запуске программы льготной ипотеки в апреле прошлого года инфляция составляла 3,1% в годовом выражении, то есть льготная ставка 6,5% превышала текущую инфляцию на 3,4 процентных пункта (п.п.). Сейчас, по итогам мая 2021 года, инфляция составила 6,0% в годовом выражении и продолжает разгоняться. То есть новое значение льготной ставки — 7,0% — превышает текущую инфляцию всего лишь на 1 п.п. Это означает, что льготный ипотечный кредит, несмотря на повышение ставки, стал более выгодным, чем он был изначально.
За эту дополнительную выгоду заплатит государство: теперь объём государственной субсидии на каждый рубль льготного кредита заметно увеличивается. Дело в том, что по условиям программы государство компенсирует банкам отклонение льготной ставки от рыночной, и это отклонение (согласно постановлению правительства №566 от 23 апреля 2020 года) рассчитывается как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 3,0 п.п. То есть для целей расчёта субсидии считается, что рыночная ставка ипотеки по определению равна ключевой ставке плюс 3 п.п., и государство компенсирует банкам недополученный доход; эта компенсация будет выплачиваться банку, выдавшему кредит, ежемесячно на протяжении всего срока кредита, то есть ещё долгие годы.
На момент запуска программы льготной ипотеки в конце апреля прошлого года ключевая ставка составляла 5,5%, то есть государство компенсировало банкам (5,5 + 3,0) — 6,5 = 2,0 п.п. При этом надо понимать, что на тот момент ЦБ проводил цикл «антикризисного» смягчения денежно-кредитной политики, так что значение 6,5% для льготной ставки было выбрано уже с учётом планов ЦБ по дальнейшему снижению ключевой ставки. И действительно, бóльшую часть периода действия программы льготной ипотеки (а именно в течение восьми месяцев с конца июля 2020 по конец марта 2021 года) ключевая ставка ЦБ составляла 4,25%. Таким образом, в указанный период размер государственной субсидии составлял (4,25 + 3,0) — 6,5 = 0,75 п.п.
В настоящее время ключевая ставка ЦБ находится на том же уровне, что и при запуске программы в апреле прошлого года: после повышения в минувшую пятницу, 11 июня, она составляет 5,5%. Так что новое значение льготной ставки — 7,0% — в текущих условиях требует от государства субсидии для банков в размере (5,5 + 3,0) — 7,0 = 1,5 п.п., то есть вдвое выше, чем на протяжении большей части периода действия прежних параметров программы.
Более того, в настоящее время в ответ на разгон инфляции наш ЦБ проводит цикл ужесточения денежно-кредитной политики, причём делает это довольно «агрессивно»: начиная с марта он поднимает ключевую ставку на каждом заседании, причём на последних двух заседаниях ставка повышалась сразу на 0,5 п.п. В комментариях после заседания 11 июня ЦБ дал понять, что на следующих заседаниях повышение ставки продолжится, потому что инфляция продолжает разгоняться. По итогам мая инфляция превысила уровень 6% год к году, а по состоянию на 7 июня, по оперативным оценкам ЦБ, она составила уже 6,15% год к году. Это неудивительно, ведь из-за безумного печатания денег ведущими мировыми центробанками инфляция разгоняется по всему миру, и этот процесс сейчас только набирает обороты (подробнее см. «В ожидании «идеального шторма», «Правда», №49, 14.05.2021), а рост мировых цен на широкий спектр товаров провоцирует рост соответствующих цен и внутри России.
Так что есть все основания полагать, что ставка ЦБ будет повышаться и дальше, а вместе с ней будет расти и размер государственной субсидии банкам для компенсации льготной ипотечной ставки. То есть льготная ипотека теперь станет «значительно более льготной», то есть более субсидируемой, чем раньше: на каждый рубль выданного льготного ипотечного кредита расходы государства на компенсацию банкам теперь будут значительно выше, чем они были для кредитов, выданных в прошлом году и в начале этого года.
Теперь посмотрим, как изменится «состав выгодоприобретателей» этих щедрот Российского государства, и здесь вступает в игру второе изменение параметров программы — сокращение предельной суммы кредита до 3 млн рублей. Причём обратите внимание: речь идёт о сумме кредита, а не о стоимости самой недвижимости. То есть даже самые обеспеченные граждане могут воспользоваться программой льготной ипотеки для частичного финансирования покупки самой элитной недвижимости, даже в инвестиционных целях. Так было в условиях программы изначально, в результате чего заметная часть выделенных на неё государственных средств попала в карманы сравнительно обеспеченных граждан, вполне способных позаботиться об улучшении своих жилищных условий без помощи государства, либо даже покупавших недвижимость не для проживания, а в чисто инвестиционных целях. Сейчас, когда предельный размер кредита в рамках программы уменьшен, таким гражданам будет перепадать «государственной поддержки» несколько меньше, даже с учётом того, что льготная ставка теперь стала значительно «более льготной».
Это, несомненно, позитивный аспект сокращения предельного размера кредита, однако у этого сокращения есть и негативный аспект: в регионах, где стоимость недвижимости сравнительно высокая, теперь с помощью льготной ипотеки можно будет покрыть лишь небольшую часть стоимости недвижимости, то есть льготная ипотека будет доступна лишь тем, кто сможет заплатить первоначальный взнос в размере нескольких миллионов рублей.
Покажем это на примере Москвы. Даже на окраинах столицы (в Новой Москве) новые однокомнатные квартиры сейчас продаются по цене от 5 млн рублей; для старой Москвы можно считать, что цена «однушки» начинается от 7 млн рублей. То есть семье, желающей купить однокомнатную квартиру в льготную ипотеку даже в Новой Москве, придётся выложить как минимум 2 млн рублей в качестве первоначального взноса, а если они будут покупать «однушку» в старой Москве, им потребуется сразу заплатить как минимум 4 млн рублей. Вряд ли надо объяснять, что такие деньги есть лишь у небольшой части населения. А если брать квартиры с бóльшим числом комнат, то размер первоначального взноса для льготной ипотеки будет запретительным для подавляющего большинства семей.
Таким образом, в тех регионах, где стоимость недвижимости сравнительно высокая, планка в 3 млн рублей отсекает от программы подавляющее большинство населения. Получается, что в таких регионах программой льготной ипотеки смогут воспользоваться только самые обеспеченные граждане. Не самая подходящая целевая аудитория для финансовой поддержки со стороны государства.
При этом программа несколько поддержит спрос на жильё со стороны таких граждан (в частности, они будут покупать недвижимость в инвестиционных целях), в результате чего цены на жильё будут выше, чем они были бы без такой программы. То есть в регионах с высокими ценами на жильё продление программы льготной ипотеки сделает его ещё менее доступным.
Таким образом, можно считать, что в таких регионах при прежних параметрах программы потенциальными выгодоприобретателями от неё были семьи среднего класса, а теперь круг выгодоприобретателей сужается — там остаются только весьма состоятельные семьи. Но, как и раньше, основные выгодоприобретатели — это застройщики и девелоперы, а также банки (в несколько меньшей степени).
При этом в регионах, где цены на жильё сравнительно низкие, уменьшение предельного размера кредита значимых последствий иметь не будет: там и при прежнем лимите по статистике большая часть кредитов укладывалась в лимит в три миллиона. С учётом всего вышесказанного было бы более правильно продлить программу льготной ипотеки только в таких регионах. Это бы позволило существенно сократить расходы государства на эту программу и одновременно поспособствовало бы развитию этих «депрессивных» регионов, сократив отток населения из них. Именно такой вариант предлагал Банк России, выступавший категорически против продления программы льготной ипотеки, особенно в регионах, где имеет место бурный рост цен на жильё.
Сэкономленные деньги при этом можно было бы пустить на развитие социальной аренды жилья, что позволило бы адресно оказать помощь именно тем, кто в ней нуждается больше всего (подробнее см. «Аренда жилья станет недоступной?», «Правда», №10, 02.02.2021).
Однако лоббистам со стороны банкиров, застройщиков и девелоперов и на этот раз удалось добиться своего: программа продлена на условиях, максимально комфортных для них. Очень показательно высказался в интервью с Петербургского экономического форума один из банкиров в эфире известной деловой радиостанции (однако в печатном тексте этого интервью указанная фраза отсутствовала; видимо, редакторы поняли, насколько цинично она звучит). Ещё до выступления Путина, объявившего о продлении программы льготной ипотеки, этот банкир, объясняя, почему он считает, что программа будет продлена, сказал примерно так: «Ведь никто не заинтересован в том, чтобы цены на жильё падали; ну… [пауза] кроме потребителей, конечно». Как мы видим, интересы потребителей, то есть собственно населения, нашу власть мало интересуют.
